Сколько можно заработать на коммерческой недвижимости
Инвестиции в коммерческую недвижимость — одна из возможных альтернатив вложениям в жилые объекты. Сделав правильный выбор, инвестор может получать доход в два раза выше, чем на рынке жилья. Рассказываем, что при этом нужно иметь в виду.
В условиях, когда рубль падает, а инфляция растёт, самым понятным и надёжным способом сохранить и приумножить свои накопления остаётся покупка недвижимости. Как правило, речь идёт о квартирах. Однако доходность от аренды жилья сейчас не слишком высока и составляет 5–7%. Это втрое ниже ставок по банковским депозитам.
В такой ситуации некоторые инвесторы переключили внимание на коммерческую недвижимость, доходность которой в 1,5−2 раза выше, чем в жилом секторе. В этой статье мы расскажем, как сделать первые инвестиционные шаги на этом рынке.
Стартовый капитал
Если вы думаете, что инвестиции — занятие исключительно для людей, чьё состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь. На самом деле инвестор — любой человек, который вкладывает деньги в тот или иной проект с целью получения прибыли.
Если вы сдаёте в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу, вы тоже инвестор, хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.
Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья.
Арендный доход, который инвесторы получают от помещений коммерческого назначения, как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры.
Например, за 10 млн рублей вы купили «однушку» площадью 30–38 кв. м. Сдать её в аренду можно за 55–67 тыс. рублей в месяц. Коммерческое помещение такой же площади может приносить инвестору от 92 тыс. рублей.
Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом, но и подходом к ценообразованию. Цена аренды жилой недвижимости не слишком жёстко привязана к её площади — квартиры сдаются как цельный объект и при одинаковых габаритах могут стоить совершенно по-разному.
А вот арендная плата за коммерческую недвижимость рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на помещения с выгодным местоположением могут доходить до 440 тыс. рублей за кв. м.
Плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость
1. Высокая доходность: в среднем она составляет 8–12% годовых, в зависимости от стартовых условий и ставки аренды. Пока она всё равно ниже средней доходности по банковским депозитам, но — что немаловажно — при этом остаётся примерно на одном уровне последние 7 лет.
2. Получение дохода стабильно и не требует от инвестора больших усилий. Ремонт делают сами арендаторы, их поиском занимаются брокеры, страхует помещения страховая компания за счёт арендатора.
Расходы и риски
Итак, вложения в коммерческую недвижимость могут быть довольно выгодными. Однако без подсчёта расходов и анализа рисков это лишь заманчивая теория. На практике же инвестиции в офисы, склады или торговые площади требуют больших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья.
Первая статья расходов, о которой нужно помнить, — это налоги. Некоторые владельцы жилья годами скрывают от налоговой свой арендный бизнес. Это незаконно, но пока государство не слишком активно выводит их из тени, так что часть собственников предпочитает «оптимизировать» эту статью затрат и тем самым увеличить доход.
Владельцам коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся. Обычно частные инвесторы открывают ИП и платят 6% с оборота.
Определённые затраты потребуются и на брокерские услуги, если инвестор решит не тратить время на поиск арендатора и поручить это агентам. За свои услуги брокеры единоразово возьмут от 50 до 100% месячной ставки аренду и что за это будет
Для проведения платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого нанимают фрилансеров или используют аутсорсинг — стоят эти услуги недорого.
Одна из популярных разновидностей коммерческих площадей — квартиры на первых этажах жилых домов. Если инвестор решит купить такое помещение, его придётся переводить в нежилое. Расходы на это составят ещё от 500 000 тыс. рублей и выше.
Как отмечают эксперты, главный риск для владельца коммерческого помещения — уход арендатора и долгий поиск нового. Но, как правило, в договоре прописывается, что арендатор должен заранее уведомить собственника о расторжении договора аренды — конкретный срок оговаривается сторонами индивидуально.
Выбор объекта
Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода. Уровень доходности большинства форматов коммерческой недвижимости напрямую зависит от локации. Например, если говорить о кафе или ресторане, то расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность — важнейшие условия для успешной работы.
При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвал на предмет следов подтопления. Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше.
Идеальная планировка — прямоугольник. Если арендатору понадобятся перегородки, он построит их самостоятельно во время ремонта.